Au nord-est de Paris s'engage un grand projet de renouvellement urbain (GPRU) inédit proposant la transformation du plus grand édifice de la capitale en quartier de ville. La SEMAVIP* orchestre,en partenariat avec la CDC et Icade, un projet restructurant l'architectural en urbain, une initiative sans précédent dont les mécanismes administratifs novateurs mis en œuvre ne sont pas sans interpeller.
Boulevard Macdonald, l'entrepôt du même nom, long de 600 mètres, est au cœur du GPRU Paris-Nord-Est, un territoire au fort potentiel de développement allant de la Porte de la Chapelle à la Porte de Pantin en associant, de fait, les communes de Paris, Saint-Denis, Aubervilliers et Pantin. Pensée à l'échelle francilienne, cette opération majeure de restructuration s'organise autour d'un réseau de transport renforcé : le prolongement du T3 le long des maréchaux et la création d'une gare Eole Evangile parachèvent un schéma d'ores et déjà dominé par les RER B et D.
La stratégie de reconversion de l'entrepôt Macdonald propose de créer une polarité tertiaire aux portes de la Plaine Saint Denis et de constituer un pôle commercial de proximité et de destination. En d'autres termes, l'ambition affichée est la transformation d'un entrepôt industriel en espace, au sens large, attractif et apte à répondre à une demande correspondant à une aire de chalandise estimée à 1,3 millions de personnes. De fait, dans un objectif de mixité programmatique, des logements privés et sociaux seront, à terme, créés.
A l'issu d'un concours initié en 2007, le parti de l'agence OMA (Rem Koolhaas et Floris Alkemade) est retenu. "Rem Koolhaas montrait des intentions. Il répondait sur le plan urbain à l'ouverture d'un espace public", explique Marie-Anne Belin, directrice générale de la SEMAVIP "D'autre part, le projet avait une forte capacité d'évolution en étant ouvert sur l'extérieur. Il nous permettait ainsi de mener nous même un travail supplémentaire", poursuit-elle.
Le principe édicté par Rem Koolhaas est celui de l'évidement et de la surélévation du bâtiment. A partir de l'existant (142.000m²), l'architecte hollandais propose la création d'une cour centrale de 34.000m² et la réalisation d'une superstructure pour augmenter la surface disponible, la portant ainsi à 164.000m² SCHON plus deux niveaux de parking. L'îlot est alors rendu perméable, dense et piétonnier tandis qu'en son sein, une "grand'place" est traversée par le tramway.
En conséquence, d'un espace entièrement privé nait un lieu articulant bureaux, logements, commerces, équipements et espaces publics. L'opération, pionnière en son genre, nécessite un montage pour le coup atypique. Première étape du processus donc, l'achat de l'entrepôt. La SOVAFIM (Société de valorisation foncière et immobilière), société anonyme chargée depuis 2006 par le gouvernement de déclasser les biens immobiliers de Réseau Ferré de France (RFF) inutiles à ses missions de service public ferroviaire, vend en appel d'offre l'entrepôt Macdonald.
"Dans ce contexte, la SEMAVIP propose à la ville de répondre à l'appel d'offre avec la Caisse des Dépôts et sa filiale Icade dans le but d'intervenir ensemble pour créer une société commune", explique Marie-Anne Belin. Une société par actions simplifiée (SAS) est créée le 24 novembre 2006 dont le capital est détenu à 50% par la Caisse des Dépôts, 30% par Icade Foncier Développement et à 20% par la SEMAVIP. Pour rappel, la Caisse des Dépôts accompagne les collectivités territoriales dans ses projets de développement, ICADE intervient en qualité d'aménageur ensemblier et porte un dessein de valorisation foncière et enfin, la SEMAVIP assure, dans le cadre de la SAS, les missions d'études techniques, environnementales et de programmations ainsi que les relations avec la ville de Paris.
Par conséquent, la SAS ParisNordEST porte l'ambitieux projet de restructuration lequel participe activement au réaménagement des franges parisiennes. La mairie de Paris assure ainsi la création de porosités nécessaires à l'intercommunalité croissante entre elle, Saint-Denis et Aubervilliers. Effectivement, "si l'actif n'était pas acquis, il y avait le risque que le lieu conserve sa vocation logistique", poursuit la directrice de la SEM. "L'entrepôt est un vrai mur, une coupure urbaine et nous avions avec la collectivité les mêmes préoccupations". Le propos est d'autant plus pertinent que de l'autre côté du boulevard la mairie de Paris et la SEMAVIP développent la ZAC Claude Bernard.
Une fois l'ensemble acquis, la création d'espace public interroge la gestion du projet à l'heure où la mairie de Paris se dessaisit notamment de la dalle du Front de Seine, espace privé à vocation publique dont l'entretien reviendra en 2012 à l'ensemble des copropriétaires de l'ouvrage. Le cas de l'entrepôt Macdonald semble quant à lui plus clair. "L'immeuble a été construit avec une capacité de surélévation - rappelle Marie-Anne Belin. La ville bénéficiait donc, au moment de l'achat, de droits de surélévation. Elle a ainsi opéré un échange avec la SAS pour obtenir, en contrepartie de droits, les emprises nécessaires pour la construction des équipements et la réalisation des espaces publics". En clair, il est ainsi devenu possible de construire au-dessus de l'entrepôt.
La SAS a donc aujourd'hui pour mission de préparer l'édifice à sa transformation prochaine. En premier lieu, elle a définit la taille des différents programmes en accord avec la ville. En étudiant les différentes faisabilités, le projet de Rem Koolhaas s'est retrouvé affiné. Par la suite, un travail avec les maîtres d'ouvrages de chaque opération est mené dans le cadre d'un workshop afin d'articuler chaque proposition entre elles et avec la structure existante.
Aussi pour permettre le développement de cet important programme immobilier, la SAS a pour mission de préparer le site. "En général, comme dans le cadre d'une ZAC, il s'agit de vendre des terrains nus. A l'opposé, la SAS vend ici des éléments existants et une capacité de surélever. [...] Nous préparons ces éléments pour rétrocéder ensuite des droits à construire", indique Marie-Anne Belin.
"Nous (la SEMAVIP n.d.l.r.) avons donc deux casquettes. Nous sommes d'une part actionnaire avec une participation financière, laquelle comporte un risque, et d'autre part nous devons remplir notre contrat d'aménageur", poursuit-elle. Une double casquette également portée par la Caisse des Dépôts et Icade qui au-delà de la SAS sont investisseurs au même titre que la RIVP, SAGECO, Paris Habitat ou I3F.
Programme atypique, l'entrepôt Macdonald éveille par ses dimensions l'imaginaire de chacun. Tour ou à tour évoqué comme une ile Saint Louis du XXIe siècle ou comme l'équivalent de deux modestes gratte-ciel, le projet recompose le nord-est parisien autour d'une audace urbaine et architecturale permise par un habile montage financier et administratif.
Jean-Philippe Hugron
Crédit photos : © FAAXDGA - SAS ParisNordEST
* La Société d'Economie Mixte d'Aménagement de la ville de Paris
